Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario


Autor
Dr. Gilberto Guerrero Quintero

Índice general


DEL DERECHO INQUILINARIO AL DERECHO ARRENDATICIO 

CAPÍTULO I

ÁMBITO DE APLICACIÓN, RELACIÓN Y GARANTÍAS ARRENDATICIAS                               

1. ÁMBITO DE APLICACIÓN IN GENERE               

2. IRRENUNCIABILIDAD DE LOS DERECHOS
2.1 El orden público inquilinario
2.2 El orden público de protección inquilinaria
2.3 Derechos irrenunciables regulados por la Ley
2.4 Hechos comprendidos en la nulidad del acto contrario al derecho protegido  
2.5 Elementos que configuran estipulaciones arrendaticias nulas                  

3. RELACIÓN Y GARANTIAS ARRENDATICIAS            
3.1 La relación arrendaticia               
3.2 Obligaciones del arrendador           
3.3 Obligaciones del arrendatario          
3.4 Ilegalidad del canon no regulado        
3.5 Las primas arrendaticias              
3.6 La cláusula de valor arrendaticia        
3.7 Nulidad del subarrendamiento y cesión del contrato
3.8 Oferta inmobiliaria arrendaticia
3.9 Avisos o anuncios de prensa prohibidos
3.10 Pago del canon en moneda extranjera    
3.10.1 Motivación                  
3.10.2 Principios de «identidad» e «integridad» del pago         
3.10.3 ¿Es válido el pago arrendaticio estipulado en moneda extranjera?
3.10.4 ¿Qué ocurre si el arrendador rehusa recibir del inquilino el pago del precio en bolívares en lugar de la moneda extranjera estipulada en el contrato?               
3.10.5 ¿Cuánto debe pagar el arrendatario en moneda extranjera si así se estipuló?            
3.10.6 ¿Qué ocurre si apareciere un hecho impeditivo de la libre convertibilidad monetaria?
3.11 Subrogación arrendaticia             
3.11.1 Motivación                  
3.11.2 Traslación inmobiliaria y subrogación
3.11.3 El derecho del arrendatario      
3.11.3.1 Requisitos para la aplicación del art. 20 de LAI         
3.11.3.2 En caso de gravámenes del inmueble
3.11.3.3 En caso de expropiación del inmueble
3.11.3.4 El adquirente y las obligaciones preexistentes             
a. Subrogación arrendaticia mortis causa
b. ¿Subrogación en caso de divorcio, separación de cuerpos y nulidad del matrimonio?  
c. Tratándose de la permuta  
d. Donación y relación arrendaticia 
e. Remate y liquidación de bienes   
f. Inmueble hipotecado y relación arrendaticia                

4. INTERPRETACION DE LA  RELACIÓN TEMPORAL ARRENDATICIA
4.1 Interpretación  del contenido 
4.2 Interpretación de la cláusula contractual. Caso concreto  y comentario a jurisprudencia de la cesación
4.3 La relación indeterminada  
4.4 La relación a plazo fijo 

5. GARANTIAS ARRENDATICIAS  
5.1 Garantías reales y personales  
5.2 La Cláusula penal arrendaticia  
a. Cláusula  penal in genere  
b. Cláusula  penal específica  


CAPÍTULO II

TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA        

1. TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA         

2. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO                  

3. NATURALEZA JURÍDICA                      
3.1 Teoría de la voluntad presunta de las partes                       
3.2 Teoría que aplica la doctrina de la causa   
3.3 Teoría del equilibrio patrimonial o de la equidad                     
3.4 Teoría de los daños y perjuicios o de la reparación
3.5 Teoría de la ley                     
3.6 Teoría de la sanción                  
3.7 Teoría de la condición resolutoria tácita   
3.8 Teoría del sinalagma genético y del sinalagma funcional              

4. REQUISITOS DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN          
  4.1 Existencia del contrato                
   a. La forma del contrato             
   b. Existencia del contrato y principio de prueba por escrito              
   c. La imposibilidad material o moral para obtener el documento             
   d. Pérdida del título que servía de prueba.
  4.2 El incumplimiento                  
   a. En sentido subjetivo               
   b. En sentido objetivo               
   c. En sentido estricto                
  4.3 Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir                 
  4.4 La declaración judicial                 

5. ACCIÓN DE DESALOJO ARRENDATICIO e Noción, diferencias y similitudes con
la resolución del contrato             
5.1 Diferencias                        
5.2 Similitudes                        

6. Los CONTRATOS VERBALES Y POR ESCRITO A TIEMPO INDETERMINADO
6.1 La relación arrendaticia y el tiempo      
6.2 La duración del contrato como problema  
6.3 Doctrina de Casación                
6.4 Significado de la relación indeterminada  
6.4.1 Anotación conceptual
6.4.2 Notas distintivas
6.4.3 Motivación para precisar la relación indeterminada

7. CAUSALES DEL DESALOJO JUDICIAL                
7.1 La falta de pago                    
7.2 La necesidad de ocupación inmobiliaria por el propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos, o el hijo adoptivo       
7.3 Demolición del inmueble o reparaciones que ameriten su desocupación           
7.4 Usos deshonestos, indebidos o en contravención con el uso y cambio de éste
7.5 Cambio del uso o destino distinto al pactado
7.6 Deterioro del inmueble y reformas no autorizadas
7.7 Incumplimiento del reglamento interno
7.8 Cesión y subarrendamiento inconsentidos

8. DESALOJO Y PLAZO PARA LA DEVOLUCIÓN DEL INMUEBLE
 
9. EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ARRENDATICIO
  9.1 Cuestiones previas
  a. Falta de jurisdicción del juez
  b. Incompetencia del tribunal
  c. La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria
  para comparecer en juicio
  d. La ilegitimidad de lo persona que se presenta como apoderado o representante del actor
  e. La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye
  f. La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio
  g. El defecto de forma de lo demanda, por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78
  h. La existencia de una condición o plazo pendientes
  i. La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto
 1 
  j. La cosa juzgada de acción y prohibición de la ley de admitir la acción propuesto
  9.2 Contestación de la demanda
  9.3 Reconvención
  9.4 Sentencia
  9.5 Recurso de casación
  9.6 Ejecución
 
10. DE5E5TIMIENT0 DE LA ACCIÓN ARRENDATICIA

CAPÍTULO III

LA PRÓRROGA LEGAL

 1. MOTIVACION
 2. ANOTACIÓN CONCEPTUAL 
 3. CARACTERÍSTICAS DE LA PRÓRROGA LEGAL
 3.1 Es de orden público relativo
 3.2 Obligatoria para el arrendador
 3.3 Es facultativa para el arrendatario
 3.4 Opera de pleno derecho
 3.5 Aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado
 3.6 Se concede solamente por un tiempo máximo
  3.7 Inmutabilidad de las obligaciones recíprocas
  3.8 Inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato
 
4. CONSECUENCIAS
  4.1 En orden al tiempo
   4.1 .1 La prórroga del contrato durante el tiempo previsto en la Ley
   4.1.2 El vencimiento de la prórroga legal extingue, en principio, la relación arrendaticia 
   4.1.3 Tácita reconducción
    4.1.3.1 Características
       El vencimiento de la prórroga legal y la con versión del contrato en otro por tiempo indefinido
    4.1.3.2 Fundamento
    4.1.3.3 Requisitos
    4.1.3.4 Consecuencias

5. REQUISITOS DE  LA PRÓRROGA LEGAL
5.1 Originarios o consustanciales
   5.1.1 En orden al inmueble a que se refieren 
   5.1.2 En cuanto al tiempo prefijado por escrito
5.2 Derivados o consecuenciales
 
6. PRÓRROGA LEGAL Y PRÓRROGA CONVENCIONAL
 
 6.1 Prórroga legal y el suprimido derecho de preferencia arrendaticia
 6.2 Contraste entre la prórroga legal y la convencional
 6.3 Prórroga convencional automática prefijada
 6.4 Prórroga automática prefijada con indicación de canon diferente 
 6.5 Prórroga automática con tiempo diferente
 6.6 Prórroga automática con indicación
  de prórrogas sucesivas
 
7. EL ARTÍCULO 1.618 DEL CÓDIGO CIVIL Y LA PRÓRROGA LEGAL
  7.1 Motivación
  7.2 ¿Quién determina las condiciones contractuales arrendaticias?
  7.3 La inejecución de las obligaciones arrendaticias
  7.4 Lapso temporal para el ejercicio
 
8. PRORROGA LEGAL Y DESAHUCIO
  8.1 El desahucio arrendaticio
  8.2 Clases de desahucio
   8.2.1 Anticipado o propio
    8.2.1.1 En atención al vencimiento del plazo establecido en el contrato
    8.2.1.2 En relación con el vencimiento de la prórroga legal
   8.2.2 Desahucio posterior o impropio
 
9. Los ARTÍCULOS 1.599, 1.600, 1.601, 1.604 y 1.614 DEL CÓDIGO CIVIL Y LA PRÓRROGA LEGAL

10. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ANTERIORES A LAI, IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY Y PRÓRROGA LEGAL


CAPÍTULO IV

PREFERENCIA QFERT1VA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

1.  M0TIVACIÓN

2. LA PREFERENCIA OFERTIVA
 2.1 Concepto
 2.2 Requisitos de procedencia
  2.2.1 En atención a la persona del arrendatario
  2.2.2 En relación con el arrendador propietario
  2.2.3 ¿Qué ocurre ante la ausencia del arrendatario?

3. EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
 3.1 Anotación conceptual
 3.2 Elementos distintivos
 3.3 Requisitos para su procedencia
  3.3.1 En atención a la persona del arrendatario
  3.3.2 En relación con el propietario arrendador
  3.3.3 Tratándose del tercero adquirente
 3.4 Retracto y transferencia global
 3.5 Retracto legal arrendaticio y ausencia del arrendatario
 3.6 Los artículos 1.546 y 1.547 del CC y 47 de LAI
 3.7 Caducidad de los derechos de preferencia y retracto legal arrendaticios
  3.7.1 Preferencia ofertiva
   3.7.1.1 Referente al arrendatario
 3.7.1.2 En atención al propietario arrendador
 3.8 ¿Qué ocurre de aceptar la oferta el arrendatario y el propietario arrendador
  vende al tercero?
 3.9 ¿La acción de retracto es de anulabilidad?


CAPÍTULO V

EL PAGO POR CONSIGNACION

 1. MOTIVACIÓN
 
2. NOCIÓN Y CARACTERÍSTICAS
 2.1 La consignación como medio de pago judicial
 2.2 Carácter sancionatorio
 2.3 Exención de obligaciones a cargo del tribunal
 2.4 Incorpora doctrina del Tribunal Supremo de Justicia
 2.5 Prohíbe el desistimiento de la consignación
 INDICE
  2.6 Ambivalencia del retiro de la consignación
  2.7 Ausencia de simplicidad en el fin tutelado
  2.8 Orden público relativo de protección inquilinaria
  2.9 No supera el contenido del art. 50 del DLDV
 
3. REQUISITOS
 3.1 Requisitos esenciales
 3.1 .1 Que la consignación se haga mediante escrito dirigido al Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado
 3.1.2 Tiempo para la consignación
 3.1.3 Identidad del consignan te y el carácter con que actúa
 3.1.4 Identidad del consignatario
 3.1.5 Consignación del monto exacto
 3.1.6 Las referencias del inmueble arrendado
 3.1.7 Consignaciones sucesivas en el mismo expediente
 3.1.8 Dirección del beneficiario de la consignación
 3.1.9 Que la consignación se efectúe en nombre y descargo del arrendatario
 3.2 Requisitos formales
   3.2.1 A cargo del consignante
   3.2.2 A cargo del tribunal
 
4. LA CONSIGNACIÓN DEL ARRENDATARIO DEMANDADO
 4.1 Planteamiento situacional
 4.2 Ausencia impugnativa del arrendador o propietario
 4.3 Impugnación del arrendador o propietario
 4.3.1 La prueba del arrendatario
 4.3.2 El recibo o comprobante del tribunal
 4.4 Consignación y nulidad del arrendamiento sobre inmueble ajeno
 
5. VALIDEZ DE LA CONSIGNACIÓN INQUILINARIA
  5.1 Anotación previa
  5.2 ¿Negocio jurídico en favor de tercero2
  5.3 La consignación legítimamente efectuada

 

 

         

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